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房价高涨背后地方政府调控有心无力

发布时间:2019-05-22 01:39:52

房价高涨背后:地方政府调控“有心无力”

楼市调控可能再次因宏观经济等外部因素而陷入胶着状态。

国家统计局近期发布7月份70座大中城市住宅价格指数显示,7月份69个城市房价同比上涨,这已是连续第三个月上涨城市数量保持在69个。其中,一线城市继续领涨全国。

值得玩味的是政府的表态。北京市在上述房价数据发布前透露,北京正在酝酿推出自住型商品住房政策,以平抑房价;上海市房管局则重申继续严格执行限购政策。

敏感的经济学家已经注意到调控的细微变化。摩根大通中国首席经济学家朱海斌称,与对其他行业的态度不同,新一届政府从未就房地产市场发表过任何公开意见。

地价与房价齐疯狂

这是一个房价与地价赛跑的时代。

8月14日,人们还在谨慎论证亦庄房价将全面进入3万元时代,融创葛洲坝联合体以41.2亿元,连获亦庄新城两块土地,算上保障房以及公建配套成本,楼面地价逼近3万元。去年9月底,融创保利联合体曾在亦庄新城拿地,楼面价约在1.5万元/平方米。11个月时间,亦庄地价接近翻番。

不少业内人士预测,亦庄房价将迅速跳进4万元时代。目前,亦庄区域不少在售项目甚至还低于3万元/平方米。中信新城、富力尚悦居等在售楼盘价格都在2.6万元/平方米以下,只有类别墅项目远洋天着售价达到3万元/平方米。

比起地价的涨幅,一线城市房价也毫不逊色。前述国家统计局数据显示,7月份,京穗深沪新建商品住宅价格涨幅分别为18.3%、17.4%、17%和16.5%。

房价高涨的局面可能短时间之内难以改变。中原地产研究部总监张大伟分析认为,从8月份各地频出的日光盘来看,市场已经集聚恐慌情绪,价格正酝酿再次上涨加速的可能性。

就在国家统计局公布7月房价指数的前一天,北京市紧急召开通气会透露,北京正在酝酿推出自住型商品住房政策,以平抑房价。所谓自住型商品房住宅政策就是此前北京市出台的国八条细则中提出的将部分商品房纳入限价房序列管理,而具体实施办法就是限房价竞地价。

目标多元与手段单一

接近北京市调控部门人士称,房价调控目标在某种程度上要与当地经济发展相平衡,而从目前宏观经济发展情况看,也需要房地产有相对较好的推动作用。朱海斌也认为,由于经济状况欠佳,楼市调控近期进一步收紧的可能性不大。但考虑到2012年下半年以来房价保持了强劲涨势,政策显着放松的可能性同样较小。

房地产调控的一大难言之隐,是地方财政对土地出让金的依赖。

以北京市为例,公开数据显示,今年上半年,北京市四大重点行业财政收入中,金融业完成283.2亿元,同比增长0.7%。制造业完成156亿元,同比增长6.9%。房地产业完成375.3亿元,同比增长43.4%。批发零售业完成190.9亿元,同比下降0.6%。

房地产业之于各大城市意义深远。北京房地产协会秘书长陈志认为,目前中央对于房地产调控的表述并没有发生变化,但坚持调控政策仍然可以在微观上进行一些微调,终使得房地产调控与宏观经济运行相匹配。

除了宏观经济与地方财政,地方债也成为调控的阻碍者。目前的共识是,我国地方政府性债务总体高企,部分城市存在严重违规现象。

来自审计署的信息显示,截至2010年底,全国地方政府性债务余额10.7万亿元,今年各级政府的负债或上升至15万亿至18万亿元。而且,近年来进入偿债高峰期。以2010年底的统计口径,约有11.37%需要在今年偿还,合计1.2万亿;此外,2010年1384亿的中央代发地方债券,3年到期今年需要还本付息,合计1500亿;地方政府通过信托机构融资的6500多亿元,也有一部分需要兑付。这还不包括部分城市较为隐蔽的违规操作负债。

CRIC分析师朱一鸣认为,我国债务风险仍相对可控,关键的问题在于,地方债上升的速度太快,坏账、死账有加快蔓延趋势,如果不及时加以遏制,后果将不堪设想。不像美国的城市,入不敷出还可以破产。我国单个城市没有破产的可能性,却会引发系统性的风险:如果债务到了不可收拾的地步,届时要么全国财政统一兜底,要么央行开通印钞机器,无论那种,都将对经济发展产生严重影响。

地方政府已无力左右房价?

8月21日,北京市幅限房价竞地价地块进入竞价环节。该地块位于朝阳区豆各庄。按照要求,商品住房销售限价为22000元/平方米,套型建筑面积全部为90平方米以内,单套总价控制在200万元以内。

21世纪不动产分析师张磊认为,在土地出让环节,直接将未来的商品房售价写入出让合同,是北京市推进自住型商品住房供地政策的新尝试。这个办法既可以在上保证地方政府的土地收入,又可以抑制房价。值得其他一线城市推广。不过,在供求严重失衡的北京,这种做法的效果,很大程度上取决于限房价竞地价的土地供应量,个别或者部分地块恐难以起到调节房价的作用。

上述接近政府部门人士担心的是,市里推出限房价竞地价政策,但区县出于自身财政利益的考虑,可能会对这些卖不出高价的土地供应不积极。鉴于上述种种矛盾,房地产调控与宏观经济运行匹配,意味着要在调控上有所拿捏,从某种意义上讲,政府对于房价已经无力左右。不过,他认为,拿捏并不意味着要放松调控。

房地产市场的平稳健康发展,公众的期待投向了长效机制。此前,中国房地产协会副会长朱中一在公开场合说,长效机制处在论证阶段,可能还要3个月左右的时间才能逐步清晰地和大家见面。据求证,朱中一想表述的意思是,有关部门正在研究房地产长效机制调控方案,3个月之后,该方案可能被提交出来进行讨论。张磊的看法是,如果长效机制年底不出台,房价就只有继续上涨,而且幅度不会小。

张大伟悲观地预测,在稳定经济的大前提下,房地产调控执行力度和意愿在减弱。虽然这些微调的政策,在实际执行中,对市场直接影响不大,但累计效应对购房者和开发商心理的影响很大。下半年稳定房价的难度在加大,特别是一二线城市。

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