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多地楼市出台房地产微调政策或将引发房价变

2018-12-06 21:15:22

多地楼市出台房地产微调政策 或将引发房价变局

日前,多地楼市调控政策出现微调:郑州市主动抬高住房限购政策门槛,规定20岁以上的人才能买房;南京市则要求,9月1日起,市、区属国有独资、控股企业从一般商品房地产领域退出。与之形成鲜明对比的是,安徽芜湖市规定,在市区就业满3年的本科及以上学历免缴购房契税;此前温州已放松限购政策。

业内人士指出,目前,一、二线城市房地产市场量价齐升,而三、四线城市库存积压仍比较严重,在这样的市场环境下,各地方政府的调控政策出现分化有其合理性。但是,一、二线城市的调控加码并不能改变房价上涨趋势,而三、四线城市放松调控则会加大房价上涨预期,从而出现全国性房价上涨的可能。

地方调控现分化

9月2日,《2013年8月百城价格指数报告》。8月,全国100个城市新建住宅平均价格为10442元/平方米,环比7月上涨0.92%,自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。

高企的房价,使得一些地方政府终于坐不住了。9月2日上午,郑州市房管局召开发布会,宣布局部调整住房限购政策:从即日起,对于未满20周岁的无住房单身人员,暂停其在本市限购区域购房;对于年满20周岁的无住房单身人员,限购一套住房;持有本市居住证明3年以上,在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭,限购一套。

无独有偶,南京市日前出台《关于市、区属国有独资、控股(参股)企业从一般商品房地产领域退出的实施意见》。《实施意见》进一步明确,18家南京市属国有全资及控股房地产企业、15项市属国有参股房地产企业股权,须于2013年底前完成退出。另外,南京区属、功能板块共有77家控股、全资、参股的国资房地产企业,根据《实施意见》,各区和功能板块的国资房地产退出工作要在2014年6月30日前完成。按照规定,南京市相关职能部门不再批准新的国资企业进行房地产投资、一般商品房项目开发、土地出让报名等。

不过,一些三线城市为鼓励居民买房,部分放松了以往的调控政策。继温州放松限购政策后,安徽芜湖推出了技术人才购房优惠措施:在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才,其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才,其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。

谨防房价全面上涨

在国家统计局公布的2013年7月房价指数中,南京和郑州房价同比涨幅分别为12.8%和12%,在70个城市中排名第6和第7,可以说仅次于一线城市,属于全国房价上涨快的两个二线城市,其全年房价控制目标很难完成。

据了解,郑州市政府今年5月就开始采取限售、限签等措施,抑制房价上涨,先后有60余家楼盘因涨价被郑州市房管局暂停签,整改不到位的一律不准入市销售。但是,由于调控执行不给力、部分区域供应不足及房企不缺钱等因素,6、7月份郑州房价逆势上涨。

亚太城市房地产协会会长谢逸枫认为,郑州楼市此次调控加码,很难令房价下降。主要原因是:一方面,郑州新政让不符合结婚年龄的人没有买房资格,是购房结构的调整,不会把全部住房需求封住;另一方面,郑州限购区域是二环以内,此次限购令并没有扩大限购区域,有资格和有条件的人完全可以去不限购区域买房。

南京楼市也有类似情况,官方要求国企退房,对楼市供应会造成一定的影响,若供不应求的局面加剧,反而会助推房价上涨。此外,此次退房令会否重蹈央企退房令的覆辙,不了了之还未可知。也就是说,一、二线城市的调控加码措施,可以短期内让房价上涨趋缓,但长期来看不会改变房价涨势。

而放松调控政策的温州、芜湖等三线城市,其直接动力来自于楼市低迷拖累经济。据统计,7月芜湖商品住宅总成交量仅1321套,同比下滑幅度达59%;截至7月底,该市库存量达到27000余套,可供当地消化21个月。温州房价则从2011年9月开始已连续22个月下降。业内人士认为,接下来可能会有更多楼市需求低迷、库存难消化的城市加入其中。而这会导致原本已有下降预期的三、四线城市的房价又会出现上涨预期。

放松限购、对购房者给予税收减免,这样的措施对楼市回暖有立竿见影的效果,2008年金融危机的时候已被充分证明。谢逸枫告诉中国证券报,如果三、四线城市都以微调的名义这么做,那么所谓的一、二线城市房价上涨、三、四线城市房价停涨或下降的分化局面,有可能变成房价全国性上涨的情形。

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