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一个韩国人投资物业的术与道

发布时间:2019-08-16 19:22:01

  叶国靖

  李润尚认为,随着房地产宏观调控持续深入,上海住宅市场将暂时步入到一个平稳期,炒房者的黄金年代渐行渐远

  从理论上来讲,“别墅禁地”政策对于开发商和持有别墅物业的投资者来说,是一大利好。因为供应量的减少意味着价格将不断上涨

  “现在,我和家人已经衣食无忧,正在做一些自己感兴趣的事情。”操一口流利普通话的韩国人李润尚 (化名)是韩国一只投资基金的中国区总经理。14年前,他来到中国,服务于韩国企业大宇集团,负责中国房地产投资业务。

  不料,李润尚曾经服务的这家与现代、三星共执韩国经济牛耳的企业集团,1998年后因亚洲金融危机而困难重重,其在中国的地产业务也受到牵连。于是,李润尚在2001年转投韩国汽车制造商现代汽车公司海外事业部。

  这位谦和、温文尔雅的“中国通”,对中国市场有着敏锐的洞察力。他在中国14年,见证了上海楼市从市场化至今的每一次跌宕起伏。

  置业古北

  古北新区一直以外籍在沪人员为主要居住人群。近年来租金节节攀升,堪称上海房租赁市场的样本。李润尚与家人居住的古北罗马花园2000年开盘时的价格达到每平方米11000元。

  有意思的是,李润尚几次炒卖房子的“福地”,也是在古北。

  距离古北罗马花园不远的古北新苑(又名“上城uptown”),是复地集团开发的国际化住宅小区之一,以玫瑰园、瀑布和人造湖为特色。

  2005年,李润尚在古北新苑买了一套155平方米的住宅,当时的买入价为15000元/平方米。在他眼中,古北新苑所在的古北新区租赁人群以境外人士为主,群居效应给古北租赁市场带来稳定的客源。一方面,该楼盘出租可以收取较高的租金,从而以租金抵消月供,另一方面物业自身的不断升值是未来获利套现的空间所在。目前古北地区两房物业的租金一般在1000~1100美元/月,三房物业租金一般在1500~2000美元/月。

  2007年下半年,上海房价一路飙升,达到一个新的高位。李润尚敏锐地觉察到,眼下的上海房价已经逼近“警戒线”,如果再往上冲,可能将碰到“危险线”。于是,他将古北新苑的房子抛售,卖出价为27000元/平方米。粗略估算,他的税前获利空间为185万元人民币。

  “除了抛售古北新苑的这套房子,我把一号线锦江乐园地铁站附近的一套150平方米左右的房子也给卖了。” 李润尚说,随着房地产宏观调控持续深入,上海住宅市场将暂时步入到一个平稳期,炒房者的黄金年代渐行渐远。

  李润尚还表示,他目前正在同济大学攻读土木类的研究生专业,希望对于中国的政策环境、市场环境、土地与房产交易有着更本土化的认识。

  投资别墅

  “去年底,我和一个好朋友合伙在昆山与青浦交界的淀山湖别墅板块,买了一栋独立别墅,面积有800多平方米,另外附送200多平方米的私家花园,以及车库。”李润尚开心地说,“我当时一个人出那么多钱,现金流比较紧张,所以就采取了合伙方式买入。买的时候单价不足10000元/平方米,现在已经突破20000元/平方米。”

  2006年底,一家韩国地产巨擘首次以独资身份切入长三角楼市,其在中国的开山之作选在昆山。当时,李润尚作为公司上海代表处的负责人,全面负责昆山项目的营销工作,因此,他对昆山别墅有着清晰认识。

  李润尚认为,从理论上来讲,“别墅禁地”政策对于开发商和持有别墅物业的投资者来说,是一大利好。因为供应量的减少意味着价格将不断上涨。

  在李润尚和合伙人共同买入的淀山湖别墅周围,湖岸线长达数公里,视野壮丽开阔。不远处有 6洞旭宝高尔夫球场、国际高尔夫乡村俱乐部等多种休闲娱乐配套。

  曾成功代理销售淀山湖板块代表性楼盘——耀江·淀湖桃源的营销专家、上海新禾&禾璞营销咨询有限公司总经理崔明远认为,淀山湖周边地区休闲度假型别墅购房者中,上海人是消费主体,比例高达60%以上。

  目前,李润尚的房子还没有交房。他表示,淀山湖距上海市中心约60公里。一小时车程的便捷交通使得淀山湖板块成为“‘5+2’候鸟式度假型生活基地”,即前来置业的业主一周当中5个工作日在外地工作,周末2天到淀山湖度假。此外,还可以将别墅出租给出差至此的外籍人士。

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