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政策叠加效应发酵 北京上海房价涨势可期

发布时间:2020-01-17 03:03:01

就下半年的楼市来看,热点引爆、价位走高、荣景再现、要买趁早。在深圳之后,一线城市进入轮涨期,尤其是上海、北京将“当仁不让”。

近期有朋友“夸奖”我,当前的楼市走势与我在去年底今年初所作出的判断堪称完全吻合。我的感觉是:这很正常,预测对错总有时,对没什么好得意,错也不必感到灰头土脸,只不过这几年我相对幸运,对市场前景、政策走向、经济发展、金融环境等领域掌控较好罢了。

政策叠加效应正在发酵

我预测楼市,上半年是:涨不上去、跌不下来、越卖越好、库存不少。下半年是:热点引爆、价位走高、荣景再现、要买趁早。并于6月时强调“在深圳之后,一线城市进入轮涨期”,尤其是上海、北京将“当仁不让”。

继“ 0 新政”降低二套房首付比例至40%,及二手房交易营业税免征年限从五年降为二年之后,一系列救市措施频繁出台,包括:提高公积金贷款额度、降低申请门槛,乃至连续降准、降息及“限外令”解除(一线城市仍执行)等。虽然部分政策未必能产生明显作用,但已足以宣示中央“维稳”楼市的决心,况且其相乘与叠加效应绝不容小觑。

于是我们看到,北京、上海历经“淡季不淡”的七八月后,9 月便迎来波澜壮阔之土地出让的价位与溢价率。

北京五环升格豪宅区

9 月上旬10 天内,北京出现连续4 宗楼板价超过5 万元/平方米的地王,位置均坐落在五环周边。近北京土地整理储备中心再度挂出9 幅地块,起拍价合计已达166.18 亿元,同样大多位处昌平、顺义等五环附近,如无意外,将再创造多宗地王。难怪有专家指称,按照市场成交与供地表现来看,未来“五环豪宅圈”的轮廓正在逐步形成,这些地王项目的未来售价达到10 万元/平方米,已成定局。

如果原本地处偏郊的孙河、东垻、昌平、顺义等板块,均荣登10 万元/平方米级豪宅区,更具优势的三、四环区段该如何定价?显而易见,北京房价在先行指标——地价的推动下,快速持续走高已毋庸置疑。

上海地价涨势如虹

相较北京,上海土地交易市场之热闹亦不遑多让。9 月三连拍溢价率均超过100%,每宗地块的竞标开发商均超过10 家。

与北京拍地情势相似的是,上海这三块地的位置同属偏郊。其中位于淀山湖大道北测50-04 地块,特别引起外界关注,一方面得标者是由北京南下的首创集团,另一方面以17 24 元/平方米的楼板价创造该区域新地王,扣除保障性住房面积之后,更将被推升至182 6 元/平方米,与当地在售房价无明显差距,未来建成销售价恐怕将近4 万元/平方米。如果连紧邻昆山的青浦区淀山湖大道都要价4 万元/平方米,那么中心城区范围内的静安、黄浦、长宁该如何定价?显然,在热点连续引爆的情况下,上海房价“还有得涨”。

首创“情定淀山湖”有大图谋

当然,首创集团之所以超高价标地有其苦衷。这次是首创第三次在淀山湖大道拿地,块是2014 年12 月24 日以1 006 元/平方米楼板价取得,隔一天又以10696 元/平方米楼板价拿下一商住地块,9 个月后再度出手,且推高楼板价至182 6 元/平方米,三块地总计耗资超过25 亿元,可谓对淀山湖大道情有独钟。

在我看来,由于三块地相距颇近,彼此之间完全可以相互拉抬气势与价位,创造三赢局面。一个简单的判断是,首创去年以1 万元出头楼板价标得的地块,目前在自家炒作的情况下,已升值至逼近2 万元/平米,如以商业图谋的角度观之,堪称系“自体创价”的经典之作。总

而言之,在房地产供需严重失衡、战线强烈收缩的窘境下,开发商“非常态理性”已然发酵,只敢在一线及部分二线重点城市如南京、苏州、成都等高价拿地,以确保运营安全,而这样看似畸型的状态,恐怕将持续相当长的时间。

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